Адвокат обязан честно, разумно и добросовестно отстаивать права и законные интересы доверителя всеми не запрещенными законодательством Российской Федерации средствами (с) ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации»
Как узаконить перепланировку через суд
Всего существует два варианта согласования перепланировки помещений (как жилого, так и нежилого):
1. Согласование (внесудебный). Для согласования с администрацией необходимо получить все необходимые согласования работ, с подготовкой проекта перепланировки, получением разрешения в межведомственной комиссии района на выполнение работ. По времени данный вариант занимает в среднем от 5 до 8 месяцев.
2. Судебный порядок. Данный порядок является значительно более сложным для исполнения, и требует высокой юридической квалификации. Но, что так же немаловажно, процедура займет намного меньше времени, нежели вариант согласования планируемой перепланировки во внесудебном порядке. Д.
Узаконивание перепланировки является абсолютно легальной процедурой, и не стоит избегать данного варианта, если им занимаются профессионалы-практики.
Узаконить уже выполненную самовольную перепланировку, о которой стало известно вашему товариществу собственников жилья в многоквартирном доме или управляющей компании, либо районной администрации - возможно исключительно в судебном порядке.
Что законодательством РФ понимается под перепланировкой помещения? Что необходимо сделать для того, чтобы узаконить перепланировку?
Многие сталкивались лично, либо слышали от своих знакомых о такой проблеме как - самовольная перепланировка квартиры. Приобретая новую квартиру, либо нежилое помещение, многие люди не особо задумываются перед тем как снести стенку, разделяющую туалет и ванную комнату, либо сделать новую планировку офиса. Как мы рассуждаем в подобной ситуации: "Стенка не является несущей, и навряд ли может повлечь какие-либо проблемы для несущей способности всего дома. Навряд ли объединение туалета и ванной, либо создание новых кабинетов из гипсо-картона можно отнести к серьезному нарушению".
Штамп БТИ о незаконной перепланировке в техпаспорте - «разрешение на перепланировку не предъявлено" - является препятствием для продажи квартиры.
В случае возникновения подобной ситуации, возможно ли узаконить самовольную перепланировку и как это сделать?
Согласно ст. 8 Жилищного кодекса РФ к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ.
Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ - под переустройством жилого помещения понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения. А под перепланировкой помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения.
Порядок согласования перепланировки
Статья 26 Жилищного кодекса РФ регламентирует процедуру проведения перепланировки помещения., которая проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления и на основании принятого им решения. Для проведения переустройства или перепланировки помещения собственник помещения или уполномоченное им лицо-«заявитель» в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения перепланируемого помещения должен предоставить:
- заявление о перепланировке; - правоустанавливающие документы на перепланируемое помещение (подлинники или засвидетельствованные нотариусом копии); - подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки помещения; - технический паспорт перепланируемого помещения; - согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (если помещение жилое), занимающих перепланируемое помещение на основании договора социального найма; - заключение о допустимости проведения перепланировки помещения, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Отказ в согласовании перепланировки
Вовсе не обязательно вам будет выдано разрешение о проведении перепланировки квартиры. Возможен и отказ в ее согласовании, который предусмотрен ст. 27 Жилищного кодекса РФ, и возможен в следующих случаях:
- непредставления определенных ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса РФ документов; - представления документов в ненадлежащий орган; - несоответствия проекта перепланировки помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в согласовании перепланировки должно содержать обоснование отказа с указанием на выявленные нарушения.
Завершение перепланировки
Завершение перепланировки помещения подтверждается актом приемочной комиссии (ст. 28 Жилищного кодекса РФ). Акт приемочной комиссии направляется в орган осуществляющий государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».
Последствия самовольной перепланировки
Под самовольной перепланировкой понимается перепланировка помещения, произведенная при отсутствии разрешения комиссии, или с нарушением проекта перепланировки. Лицо, самовольно перепланировавшее помещение, несет предусмотренную законодательством РФ ответственность. Согласно ч. 2 ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях - самовольная перепланировка помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей, и в соответствии с ч. 3 ст. 29 Жилищного кодекса РФ - собственник помещения, которое было самовольно перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок.
Если помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, суд по иску районной администрации, в соответствии с ч. 5 ст. 29 Жилищного кодекса России принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по приведению его в прежнее состояние.
Самовольная перепланировка - перепланировка помещений, выполненная без выдачи разрешения на проведение ремонтных работ.
Самовольно выполненная перепланировка является нарушением закона и может привести к различным неприятным последстиям.
Статьей 7.21 Жилищного Кодекса предусмотрена административная ответственность гражданам за нарушение правил пользования жилыми помещениями:
1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
Квартиру с неузаконеннной перепланировкой:
1. Сложно продать. Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, но только в том случае если покупатель согласен купить такую квартиру, приняв на себя риск определенных последствий. Так как при оформлении документов в Росреестре будут использованы сведения о квартире без учета фактического наличия перепланировки.
2. Нельзя принять в наследство, подарить.
3. Не оформляется под залог.
4. Не продать с ипотекой.
Возможные негативные последствия:
1. Оплата административного штрафа. При этом административным органом будет вынесено предписание о приведении квартиры в состояние, предшествовавшее перепланировке. Для чего будет предоставлен срок - около 1 месяца. В случае, если после его истечения нарушения не будут устранены, то будет наложен повторный, третий, четвертый и т.п. штрафы - до момента легализации изменений.
2. Приведение квартиры к виду до перепланировки (по решению суда).
3. Вскрытие конструкций - для доказательства правильного проведения скрытых работ (наличие гидроизоляции в санузлах, правильно выполненной перемычки над проемом в несущей стене) - при узаконивании.
4. Хождение по инстанциям - может потребоваться экспертиза пожнадзора, комитета по охране памятников архитектуры и т.д. - при узаконивании
5. Переделка перепланировки - при несоответствии перепланировки требуемым нормам - по решению суда.
Узаконивание перепланировки
в судебном порядке
Согласно ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ - на основании решения суда помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Главными критериями, при которых возможно на основании решения суда сохранить помещение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, являются:
- отсутствие любых нарушений прав и законных интересов граждан; - выполненные переустройство или перепланировка не должны создавать какой-либо угрозы жизни или здоровью граждан.
Для того, чтобы подтвердить указанное, в рамках судебного разбирательства необходимо будет провести судебную строительно-техническую экспертизу, которой подтвердить, что перепланировка отвечает требованиям безопасности и нет нарушений чьих-либо прав. Чтобы суд назначил указанную экспертизу необходимо чтобы ваш судебный представитель (адвокат) подготовил письменно и заявил в суде соответствующее ходатайство, в котором сформулировал ряд обязательных вопросов для эксперта.
Таким образом, приходим к выводу: если вы уже незаконно выполнили перепланировку своей квартиры, то единственный путь, предусмотренный действующим на сегодняшний день законодательством РФ, в соответствии с которым возможно узаконить выполненную самовольную перепланировку помещения - является обращение в суд с иском к районной (городской) администрации о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном состоянии.
Необхоимо отметить, что представление интересов клиента по данной категории дел, предполагает практическое знание множества нюансов и большой судебный опыт. Такие споры относятся к категории оценочных, в которых очень многие аспекты успешного разрешения спора зависят от оценки судом собранных и представленных по делу доказательств.
Очень важно при обращении в суд с таким иском быть уверенным в качестве подготовки и проработки нормативно-правовой позиции по делу. Очень важно, чтобы обе составляющие спора, юридическая и техническая, были сбалансированы и позволяли заявить такие серьезные исковые требования. При подготовке такого дела к суду категорически важно, чтобы технические аспекты были соблюдены в полной мере. Существуют многие технические моменты, которые не могут ни при каких условиях получить положительное заключение эксперта, предупреждаемого об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Документы для суда
Для обращения в суд с иском о сохранении помещения в перепланированном состоянии Вам потребуются следующие документы:
- Нотариальная доверенность на имя вашего представителя (адвоката) на ведение дела. Если собственников перепланированного помещения несколько, доверенность нужна от каждого из них.
- Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект.
- Оригиналы старого и нового технического паспорта (с отметками о выполненной самовольной перепланировке) на квартиру (заказываются в БТИ).
- Оригиналы планов выше и ниже расположенных квартир (заказываются в БТИ).
